[시흥타임즈] 전세사기 피해가 사회적 문제로 확산되는 가운데, 공인중개사의 법적 책임과 실무 대응을 짚는 전문 법률특강이 시흥시에서 열렸다. 한국공인중개사협회 시흥시지회는 27일, 시흥시 장현동에 위치한 시흥시지회 교육장에서 법무법인 양진영 대표변호사를 초청해 ‘강화된 공인중개사 확인·설명의무와 전세사기 법적 책임’을 주제로 법률특강을 개최했다. 이날 강의에는 지역 공인중개사 약 90여 명이 참석했다.
이번 특강은 전세사기 발생 배경과 함께, 공인중개사의 확인·설명의무가 어디까지 확대되고 있는지를 민법과 공인중개사법, 최근 대법원 판례를 중심으로 설명하는 데 초점을 맞췄다.
강사는 공인중개사의 법적 지위를 ‘위임계약에 따른 수임인’으로 규정하며, 민법상 선량한 관리자의 주의의무가 중개행위 전반에 적용된다고 강조했다. 특히 설명 여부보다 설명 사실을 입증할 수 있는 기록의 존재가 분쟁의 핵심이 된다고 지적했다.
이에 따라 카카오톡·문자·서면 등 시간이 기재된 기록을 남길 것, 애매한 사항일수록 재확인 기록을 남길 것, 전입세대열람원 발급 등 임차인의 정보확인 권리를 적극적으로 고지하고 그 사실을 문서화할 필요성이 강조됐다.
오는 2026년 2월 15일 시행 예정인 공인중개사법 개정안과 관련해서는 임대차 중개 시 설명의무가 대폭 강화된다는 점도 소개됐다. 개정안에 따라 신탁부동산의 경우 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부 제시가 의무화되며, 건축물대장 확인을 통해 위반건축물 여부를 임차인에게 명확히 고지해야 한다.
특히 신탁부동산 중개 시에는 처분권자가 누구인지 확인하는 것이 핵심으로, 수탁자의 처분위임장이나 처분승낙서가 없는 계약은 무권대리로 무효가 될 위험이 크다는 점이 강조됐다.
또한 임대인이 관련 자료 제출을 거부하는 경우, 단순히 확인설명서에 ‘거부’라고 기재하는 데 그쳐서는 안 되며, 계약 체결 자체가 임차인에게 중대한 위험이 될 수 있음을 설명하고 실질적으로 계약 회피를 권유해야 할 주의의무가 있다는 최근 대법원 판례도 소개됐다.
다가구주택 중개와 관련해서는 임대인이 제시한 총액만을 기재하고 정보가 불충분할 수 있음을 알리지 않은 중개사의 책임을 인정한 판례를 통해, 보다 적극적인 확인·설명 의무가 요구되고 있음을 짚었다.
한국공인중개사협회 시흥시지회 관계자는 “전세사기 이후 공인중개사에게 요구되는 책임의 기준이 근본적으로 달라졌다”며 “협회는 정기적인 법률 교육을 통해 회원들이 현장에서 법적 리스크를 최소화하고, 동시에 시민의 재산권을 보호할 수 있는 전문성을 갖추도록 지속적으로 지원할 것”이라고 밝혔다.
한편 이날 특강은 실무 중심의 구체적인 사례 설명으로 참석자들의 호응을 얻었으며, 변화하는 법·제도 환경에 대응하기 위한 중개업계의 자정 노력과 전문성 강화의 필요성을 다시 한번 확인하는 자리가 됐다.
