[시흥타임즈=주호연 객원기자] 2026년 2월 10일 계약 체결분부터 부동산 매매 실거래 신고 시 계약금 지급 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙 관리가 더욱 중요해졌다. 기존에도 실거래 신고 제도는 운영돼 왔지만, 앞으로는 단순히 거래금액을 신고하는 수준을 넘어 계약금이 실제로 어떻게 지급되었는지를 확인할 수 있는 자료 관리가 핵심 요소로 떠오르고 있다.
실거래 신고 시 기본적으로 제출되는 자료는 부동산 매매계약서 사본이며, 여기에 계약금 지급 사실을 확인할 수 있는 금융거래자료가 함께 요구된다.대표적인 증빙 자료로는 계좌이체 내역, 이체 확인증, 무통장입금증, 통장 사본, 은행 앱 화면 캡처 등 금융기관을 통해 자금 흐름이 확인되는 자료가 해당된다.
가계약금과 추가 계약금 등 계약금을 여러 차례 나누어 지급한 경우에는 각각의 지급에 대한 자료를 모두 첨부해야 하며, 단순 종이 영수증이나 수기 영수증 등은 객관적인 금융거래 증빙으로 인정되지 않는다.
이 같은 증빙 관리 강화와 맞물려 중개 현장에서는 계약일을 언제로 보아야 하는지를 둘러싼 문의가 늘고 있다.
"가계약금만 먼저 지급하고 며칠 뒤 본계약서를 작성한 경우,
부동산 매매 실거래 신고 시 계약일은 어느 날로 기재해야 하며 신고기한은 어떤 기준으로 산정됩니까?”
최근 시흥 지역 중개 현장에서 가장 많이 나오는 질문이다. 관행처럼 이어져 온 가계약 절차와 달리, 계약금 지급에 대한 객관적인 증빙 관리가 강조되면서 계약일 판단을 둘러싼 혼선이 커지고 있다.
실무상 매매계약은 가계약금을 먼저 지급한 뒤 며칠 후 당사자가 만나 본계약서를 작성하는 방식이 흔하다. 시흥시청 실거래 담당자 설명에 따르면, 이 경우 실거래 신고 시 계약일은 원칙적으로 매도인과 매수인이 만나 계약서를 작성한 날을 기준으로 기재하고, 가계약금 지급 사실과 지급일은 특약사항 등을 통해 명시하는 방식으로 안내하고 있다는 설명이다.
다만 이는 절대적인 기준은 아니다. 담당자는 “통상적인 경우 가급적 계약서를 작성한 날을 계약일로 보지만, 가계약금이라 하더라도 금액이 크고 거래 조건이 이미 확정된 상태로 볼 수 있는 경우에는 가계약금 지급일을 실질적인 계약 성립일로 판단해 그 날부터 신고기한(계약일로부터 30일)을 산정할 수 있다”고 말했다. 즉 본계약서 작성일로 신고했더라도 사안에 따라 지연신고 판단이 이뤄질 수 있다는 의미다.
담당자는 가계약금 금액과 관련해서도 설명이 이어졌다. 가계약금이 단순한 의사표시 단계로 볼 수 있는 경우도 있으나, 금액이 커질수록 실질적인 계약금 성격으로 판단될 가능성이 높다는 것이다. 시청 실거래 담당자는 참고 의견으로 가계약금이 대략 500만 원 이하 수준인 경우에는 통상 단순 의사표시 단계로 볼 여지가 있으나, 이를 초과하는 경우에는 실질적인 계약금으로 판단될 가능성이 있다는 취지로 설명했으며, 다만 이는 일률적인 금액 기준이 아니라 개별 거래 상황에 따라 행정청이 판단하는 사항이라고 덧붙였다.
또한 계약금 지급은 원칙적으로 매수인과 매도인 계좌 간 이체를 통해 자금 흐름이 확인되어야 한다. 다만 고령자 등 불가피한 사정으로 현금으로 계약금을 지급하는 경우에는 실제 현금 교부 장면을 사진 등으로 남기고, 현금을 수령한 당사자가 해당 금액을 금융기관에 입금한 입금증을 통해 자금 흐름이 이어졌음을 소명해야 하며, 이러한 자료 역시 실거래 신고 시 함께 첨부해야 한다고 중개사나 가족 등 제3자가 대신 입금하는 경우에도 계약 당시 현금이 실제 교부되었다는 사실을 확인할 수 있는 자료가 필요하며, 단순히 제3자의 계좌이체 내역만으로는 부족할 수 있다.
담당자는 “계약 성립 시점 판단은 금액, 조건 합의 여부, 의사표시 내용, 거래 진행 경위 등 구체적인 사실관계를 종합해 개별적으로 판단하는 사안”이라며 “가계약이라는 명칭만으로 계약일이 일률적으로 정해지는 것은 아니다”라고 밝혔다.
전문가들은 “가계약 관행이 있는 거래일수록 자금 흐름과 계약금 성격, 의사 합의 시점을 명확히 관리하지 않으면 지연 신고 판단이나 세무상 문제로 이어질 수 있다”며 거래 초기 단계부터의 기록 관리 중요성을 강조하고 있다. 이러한 기록이 부족할 경우 계약 성립 시점 판단과 관련한 다툼은 물론, 지연신고 판단이나 세무상 문제로까지 이어질 수 있다는 것이다. 또한 계약 성립 시점이 명확하지 않은 거래라면 신고기한을 보다 보수적으로 계산해 가계약금 지급일 기준으로 30일 이내 신고를 마치는 것이 실무상 보다 안전할 수 있다는 조언도 나온다.
